Vaskeri-booking

mandag 31. mars 2014

Naboklager

Fra tid til annen mottar styret klager fra en nabo på en annen nabo. Her vil vi orientere om hvordan styret ønsker at klager skal bli håndtert.

Prøv å løs det selv
All konfliktløsning lykkes best dersom man prøver å finne en løsning på laveste nivå først. Derfor ber vi alle om å klage direkte til naboen det gjelder før styret kontaktes. Den mest vanlige klagen vi får, er om støy av ulik karakter. Start først med å henvende deg til naboen det gjelder. Da sikrer du at det er riktig nabo! Støy forplantes lett i bygget og vi har opplevd mer enn en gang at det er feil leilighet som påklages.

Det generelle inntrykket er at alle som har fått en klage mot seg, mye heller ønsker at man hadde tatt det opp direkte med en gang. Støy er ofte av forbigående karakter og det bør tas opp der og da, og ikke lenge etterpå via styret.

Skriftlig henvendelse til styret
Dersom du har forsøkt å snakke med naboen, og det mot formodning ikke har hjulpet, da kan du ta saken videre til styret. Vi tar gjerne i mot telefoner eller SMS for å diskutere saken, men klagen må komme på e-post eller på brev.

Styret må ha det skriftlig for at man skal unngå misforståelser og for at saken skal bli fulgt opp på en god måte. Vi vil ha en beskrivelse som er detaljert og som gjerne inneholder dato, tidspunkter og angivelse av hva som har skjedd.
Du må også la det fremkomme av klagen at du har forsøkt å ta opp saken med naboen. Dersom du ikke har tatt det opp med naboen, vær forberedt på at styret sender saken tilbake til deg.

Styret tar kontakt
Styret vil så ta kontakt med leiligheten det klages på. Den vil bli underrettet over hvilke forhold det er klaget på og bedt om et tilsvar på klagen.

Videre oppfølging
Etter dette er det normale er at det blir ro om saken. Klager blir orientert om tilsvaret og saken stopper ofte der. Forutsetningen er imidlertid at man på forhånd har tatt opp saken direkte og formulert en god skriftelig klage.
Dersom det mot formoding ikke blir ro, så kan man følge opp med en ny klage. Avhengig av alvorlighet kan styret eskalere saken ved å for eksempel gi en advarsel. I de virkelig alvorlige sakene vil det kunne være det første steget til et salgspålegg.

Hvor går grensen? Hva kan det klages på?
Husordensreglene sier: "Det skal være mest mulig ro i leilighetene mellom kl 2300 – 0600. Støyende arbeid ved oppussing av leilighet må ikke skje utenfor kl 0700-20.00 på hverdager og 0900-2000 på lørdager. På helligdager, samt påske-, pinse- og juleaften skal det være ro. Musikkundervisning og øvelser tillates kun etter avtale og samtykke med naboer i leiligheten over, ved siden og under, samt etter tillatelse fra styret."

Merk at politivedtektene for Oslo § 2-1: har nesten de samme reglene: "På eller i umiddelbar nærhet av offentlig sted må ingen delta i oppløp, sammenstimling, støy eller bråk som forstyrrer den alminnelige ro og orden. Enhver som ferdes på eller i umiddelbar nærhet av offentlig sted plikter å overholde nattero etter kl. 23.00 og til kl. 06.00."

Det kan altså bety at uønsket støy i noen tilfeller også er en sak for politiet. De vil dersom de har kapasitet, rykke ut på meldinger om husbråk og lignende. Det har de også gjort.

I de mer vanlige tilfellene snakker vi om at man må vise hensyn til naboene. For eksempel å unngå å sette på vaskemaskiner sent, eller å sette i gang med støvsuging når folk normalt har lagt seg. Om natten høres alt bedre enn på dagtid. I tidligere saker har det vært klager på smelling av dører, krangling og tramping på gulvet. Alt slik forplanter seg lett i bygget.

*Oppdatert 04.05.2019.

fredag 7. mars 2014

Oppsummering fra beboermøtet

På beboermøtet om utskiftning av vinduer var det et stort oppmøte med rundt 40 personer. For de som ikke fikk deltatt, oppsummeres her noe av det som ble fortalt og delt ut av informasjon.

Oversikt over antall vinduer og aldersfordeling
Vinduene i borettslaget er tre hovedgrupper aldersmessig. 56 stk fra 2002, 159 fra 1980-tallet og  136 stk som er antatt å være fra opprinnelig byggeår (1939). Totalt er det 295 vinduer fra før 2002 som bør byttes ut. Av dette er det 76 vinduer som gjelder fellesarealet (kjeller og oppganger).

Historikken i borettslaget
Både på 80-tallet og i 2002 har det vært frivillige utskiftninger. Borettslaget organiserte selve utskiftingene mens beboerne betalte kostnadene selv. I 2002 fikk man en regning som var basert på det faktiske antallet vinduer og vindustyper som hver enkelt fikk byttet med et administrativt påslag for rigg og drift. Dette ble trolig delt likt mellom beboerne basert på antall vinduer.

Grunnen til at utskiftningene var frivillige var at andelseier hadde vedlikeholdsansvaret frem til ny borettslagslov trådte i kraft i august 2005.

De to frivillige utskiftingen har ført til at det nå er store ulikheter mellom leilighetene. Noen leiligheter byttet alle vinduene i 2002, noen leiligheter har bare vinduer som er eldre enn 2002, og andre igjen har kanskje et etter to vinduer som nå trenges utskifting.

I 2002 regnet man ut hvor mye den enkelte måtte betale i forhold til sitt "forbruk" av nye vinduer.  Den gangen fikk man et tilbud om å ta opp et eget privat lån fra OBOS Lån og Spar eller betale kontant. Man kunne naturligvis også skaffe seg privat finansiering og så betale kontant til borettslaget.

Fordeling av felleskostnader

Fordi hver enkelt leilighet betalte vinduer selv, ble ikke brøken for fordeling av felleskostnader/fellesgjeld endret. Det er mye variasjoner i felleskostnadene og fellesgjelden til de ulike leilighetene, men dette skyldes i hovedsak:
- størrelse på leiligheten
- om den har balkong eller ikke
- etasje (1. etasje eller høyere)

Antallet vinduer eller størrelsen på vinduene ser ikke ut til å ha betydning for felleskostnadene, i hvert fall ikke for de leilighetene som er lette å sammenligne. Vi har to eksempler på dette:
a) To-roms leilighetene i 1. etg i oppgang B til D, har på venstre side et større stuevindu (type F), mens de på høyre side har et vanlig stuevindu (type A). Ulike vinduer, men lik felleskostnad.
b) Leilighetene i E, 2. til 5. etg har like felleskostnader, men bare den i 5. etg har baderomsvindu.

Borettslagets økonomi og andre vedlikeholdsplaner
I tillegg til vinduer planlegger styret rehabilitering av taket. I langtidsbudsjettet til borettslaget er dette lagt inn i 2016 med tre millioner i kostnader. Styret mener at med 3 prosent årlig økning av felleskostnadene hvert år, vil det være mulig å nå borettslagets langsiktige økonomiske mål i 2017 eller 2018.

Vi gjør oppmerksom på at langtidsbudsjettet revideres hvert år og endringer må påregnes.

I tillegg ønsker styret sammen med en utskifting av vinduer, å sørge for en vask av fasaden i forkant og reparasjon av enkelte betongskader rundt vinduer og på balkonger


Styrets foreløpig innstilling
Styret mener at alle vinduene før 2002 bør skiftes ut. Dette omfatter 295 vinduer  hvorav 76 er vinduer i fellesarealene.

Styret ønsker å bruke 2002-utskiftningen som en mal for hvordan kostnadene skal fordeles. Et nytt moment er borettslaget blir en part i sluttregningen på grunn av vinduene til fellesarealene.

Regelen blir derfor at regningen først splittes mellom andelseierne og borettslaget i forhold til faktisk antall og typer vinduer. Deretter deles opp regningen mellom de andelseierne på samme måte.
Fordelingen av  rigg og drift foreslås gjort basert på antall vinduer da dette trolig gir mest rettferdig fordeling basert på medgått arbeid.

Borettslaget betaler leverandøren for hele totalsummen. Den enkelte andelseier avgjør selv om han eller hun vil betale sin del direkte til borettslaget eller få et "vindutillegg" lagt til de månedlige felleskostnadene.

Utskifting er estimert til 3 280 000 kroner dersom vinduene har lik farge innvendig og utvendig (hvit). En annen farge utvendig vil medføre en noe høyere kostnad. 

Priser for den enkelte beboer
Prisene som presenteres her er basert på alternativet med hvite vinduer velges. Prisene er inkl mva og ulike forhold som avfallshåndtering , klorparafin og miljøvederlag og et tillegg for rigg og drift. Prisene må oppfattes som veiledende.

TypeBetegnelsePris per stk
AStue14 773
BKjøkken/soverom10 177
CInnglasset balkong A10 139
DInnglasset balkong A15 764
EBad7 232
FStue 1. etg, V.18 388
GBalkong23 746

Ett-roms
En typisk ett-roms har et stuevindu (A) og et kjøkkenvindu (B). Hvis begge må skiftes er kostnaden 24.950 kroner. Månedlig tillegg på 153 kroner.

To-roms - uten balkong
En typisk to-roms har et stuevindu (A), et kjøkkenvindu (B), et soveromsvindu (B) og et baderomsvindu (E). Hvis alle må skiftes er kostnaden 42.359 kroner. Månedlig tillegg på 260 kroner.

To-roms - med balkong
En typisk to-roms har et stuevindu med balkongdør (G), et kjøkkenvindu (B), et soveromsvindu (B) og et baderomsvindu (E). Hvis alle må skiftes er kostnaden 51.332 kroner. Månedlig tillegg på 315 kroner.

To-roms i A med vinduer på sør-siden
Leilighetene i A på venstre side har flest vinduer. For leilighetene i 2, 3 og 4 etg. gjelder følgende:
- Først det vanlige antallet vinduer for en to-roms med balkong: stuevindu med balkongdør (G), et kjøkkenvindu (B), et soveromsvindu (B) og et baderomsvindu (E). 
- Så for vinduene på sør-veggen: 2 stk C og 3 stk D.
Hvis alle må skiftes er kostnaden 118.901 kroner. Månedlig tillegg på 729 kroner.

Kostnadene for månedlig tillegg er basert på 4 % rente og 20 års nedbetaling.

Forholdet til borettlagsloven
Det ble på beboermøtet stilt spørsmål ved om det var lovlig å fordele kostnadene på den måten som styret har foreslått. Styret er av den oppfattning av denne fordelingen er innenfor rammene av borettslagsloven og er den måten å fordele på som vil være mest rettferdig. Spørsmålet om fordeling har vært grundig gjennomgått med OBOS og vi føler oss derfor sikre på dette.
Det ble imidlertid tatt opp en dom som hadde falt i Høysterett om en lignende problemstilling i fjor høst. Styret regner med at denne er godt kjent for OBOS. Vi vil likevel se nærmere på denne dommen og få vurdert konkrekt om den har betydning for vårt prosjekt.

Fargevalg
Det var delte meninger på beboermøtet om fargevalg. Styret ønsker innspill fra beboerne om hvilke farger som er ønskelig. Styret må se på hvordan vi kan få gjennomført et godt fargevalg. En mulighet som ble diskutert var en et lignende opplegg fra da man valgte alternativ for trapperehabiliteringen. Da hadde styret på forhånd valgt ut tre alternativer og fikk utarbeidet en prøve på disse tre i tre oppganger. Kanskje bør styret nå finne frem til tre farger som det så kan stemmes over på generalforsamlingen.

Se egen artikkel om farger.