Vaskeri-booking

søndag 18. desember 2016

Nye strømmålere med automatisk avlesning


Hafslund Nett skal skifte ut alle strømmålere i Sandefjordgata 3 Borettslag, til automatisk avleste målere, både til beboerne og til fellesarealene.

Dette skal skje i tidsrommet 1. mars – 26. april 2017.  Det er firmaet El Tel som gjør denne jobben for Hafslund Nett. Strømmen vil bli borte i 8 min pr. måler og det tar til sammen ca 20 min å montere måleren. Les merinformasjon om de nye målerne hos Hafslund.

De nye, automatiske strømmålerne bruker radiokommunikasjon for å sende målerstander til Hafslund. For å sikre et stabilt radionettverk må de montere en ekstern antenne som supplement til den interne antennen i måleren. Styret har forstått det slik at det i hver etasje vil bli montert en slik antenne på døren til ett av sikringsskapene slik bildet nedenfor viser. 
Antenne montert på et sikringsskap

mandag 28. november 2016

Manglende henting av søppel

Oslo Kommune har valgt billigste anbyder og sliter med søppelinnhentingen. Vi er nå også blitt rammet av dette. Verken på fredag eller i dag (mandag) har søppel blitt hentet. Derfor er det blitt mer enn fullt i søppelboden. Vi har sendt klage til kommunen, men så langt er det ingen respons.

fredag 25. november 2016

Måling av radon



Vi skal måle konsentrasjonen av radon i borettslaget. Dette gjøres for å finne ut om vi har for høye nivåer av radon og om det må gjøres tiltak. Høye konsentrasjoner av radon øker faren for kreft. Dette er derfor et tiltak vi håper beboerne som er valgt ut slutter opp om.

Dersom nivået er for høyt, håper styret at vi kan få gjort tiltak i forbindelse med tak-rehabiliteringen.

Målingene utføres ved at alle leilighetene i 1. etasje og enkelte i 2. etasje får utlevert to små bokser som plassers ut i leiligheten. Boksene blir hengt opp på inngangsdøren og bruksanvisningen med registreringsskjema legges i postkassene. Beboer fjerner forseglingen og plasser så boksene ut i leiligheten i henhold til bruksanvisningen.

Dette må gjøres så snart man får utlevert boksene. De skal så stå i leiligheten i to til tre måneder. Styret vil på et senere tidspunkt orientere om hvordan de skal leveres. Det vil bli organisert en felles innlevering.

Det vil også bli plassert ut målere i kjelleren

mandag 7. november 2016

Varmtvannet tilbake

Situasjonen med kaldt varmt vann ble løst litt før kl 10 i dag. Nå skal alle ha varmt vann igjen.

søndag 6. november 2016

Varmtvannsproblemmer

Det er for lav temperatur på varmtvannet både på kjøkken og på bad. Vi har bestilt en rørlegger for å se på problemet.

onsdag 2. november 2016

Salgsrekorder som perler på en snor

De tre siste salgene i borettslaget er alle helt spesielle. For sine typer leiligheter har de alle satt salgsrekorder.

Først ut var en ordinær 2-roms på 52 kvm (4. etg, med balkong) som ble solgt for 3,9 millioner kroner.  Dette slo forrige rekord på 3,55 millioner fra april i år. Med en fellesgjeld på 176 000 kroner ble kvadratmeterprisen 78 400 kroner.

Dagen etter ble det solgt en 2-roms i F. Disse er litt mindre enn de øvrige 2-romsene i borettslaget. Den ble solgt for 3,5 millioner kroner. Regner man imidlertid med fellesgjeld på 162 000 kroner, ble kvadratmeterprisen 83 200 kroner.

Den siste leiligheten ble solgt denne uken. Det var en 1-roms i E-oppgangen. Den slo ikke rekorden for en 1-roms, men 1-romsene i E er mindre enn de øvrige 1-romsene vi har. Så når vi regner med fellesgjelden på 130 000 kroner og salgssummen på 3,15 millioner og deler på de 33 kvadratmeterne, så får vi en kvadratmeterprisen på 99 400 kroner og det slår alt vi har sett til nå.

Når passerer vi 100 000 per kvadrat?

lørdag 29. oktober 2016

Takrehabilitering

På generalforsamlingen i våres ble det orientert om at styret hadde begynt en prosess med OBOS for å se på takrehabiliteringen.  Det er ikke et spørsmål om vi må bytte taket eller når det må gjøres. Det er spørsmål om hvordan.

Takets tilstand
Nedenfor er et bildegalleri som viser flere steder hvor det er problemer på taket. De siste årene er det gjort flere tiltak for å utbedre skader, hindre at nye skader oppstår og midlertidig hindre at eksisterende skader forverres. Takets alder og tilstand tilsier at taket allerede skulle ha vært skiftet.

Oversikt over bildene:
Bilde 1: Takbeslag som har vridd seg slik at vann fra taket har gått inn i konstruksjonen, fremfor ned i takrennene.
Bilde 2: Skruer mangler feste og kommer løs
Bilde 3: Skruer som mangler feste og kommer lås, samt takplater som har vridd seg.
Bilde 4: Del av taket som manglet utvendig takplate.
Bilde 5: Del av taket etter midlertidig utbedring
Bilde 6: Vær og vind har tæret på fugemassen på pipene
Bilde 7: Store råteskader under et vinduene på loftet. Vinduet er dekket av presenning.


Styret ser to hovedalternativer:
A)    Tradisjonell utskifting av taket.
B)    Salg av loftet til en utbygger som bygger nye leiligheter på loftet.

Alternativ A - Tradisjonell utskifting
Styret har økonomisk forberedt borettslaget på at en tradisjonell utskiftning av taket vil ligge på cirka tre millioner kroner. Med tradisjonell utskiftning mener vi at dagens tak rives og bygges opp på nytt. Høyde, form og funksjon (plass for boder) blir som før. Kostnadene er basert på et kostnadsoverslag som vi har fått fra en leverandør. Borettslaget er forberedt på å betale halvparten av dette med egenkapital, og resten med nytt låneopptak. Et låneopptak vil medføre høyere renter og avdrag, men dette er det tatt høyde for i budsjettene. Felleskostnadene trenger derfor ikke å økes med dette alternativet, med mindre kostnadene overstiger de tre millionene vi har planlagt for.

Alternativ B - Salg av loftet
Et salg av loftet innebærer at en utbygger vil bygge nye leiligheter som legges ut for salg.
De nye leilighetene vil inngå i borettslaget når disse er ferdige. Eksisterende tak rives og bygges nytt samtidig med at de nye leilighetene føres opp. Taket til de nye leilighetene, blir vårt nye tak.

Økonomisk medfører dette for borettslaget:
-    Nye faste månedlige inntekter fra nye andeler som skal betale felleskostnader («husleie»).
-    Oppsparte penger til takutskiftning til tradisjonell utskifting kan brukes til å nedbetale eksisterende gjeld.
-    Det blir ikke nødvendig å ta opp et nytt lån slik vi må i alternativ A.
-    Vi får et kontantvederlag for råarealet fra utbygger.

På generalforsamlingen i våres skisserte vi at forskjellen mellom de to alternativene kunne være så mye som 30 % i felleskostnader. Denne beregningen inneholder flere usikkerhetsmomenter, hvor det viktigste er kvadratmeterprisen som vi kan oppnå fra utbygger.


Felleskostnader fremover
Felleskostnader per måned for 1-roms
Felleskostnader per måned for 2-roms

De to alternativene har svært ulik resultat på felleskostnadene i borettslaget. Med alternativ B kan vi kutte felleskostnadene med cirka 30 % i 2018. I årene etter vil ordinær prisvekst på kommunale tjenester, forsikringer, lønnsvekst med mer, sørge for at vi uansett alternativ må justere felleskostnadene noe hvert år, men styret mener at alternativ B vil gi et varig kutt i felleskostnadene sammenlignet med alternativ A.

Boder og plass i kjelleren
Et viktig forhold for utbyggingen er at man klarer å etablere tilstrekkelig med bodplass i kjelleren. Noe av det første som sannsynligvis vil skje under gjennomføringen er at alle bodene i kjelleren blir revet og bygget opp igjen. Dette for å få plass til boder for de nye leilighetene og erstatte den plassen som vi mister på loftet.

Det er mye areal i dag som ikke utnyttes optimalt i kjelleren. Det fins flere hjørner med dårlig utnyttelse, tomme rom og dobbelt opp av rom til samme formål. Styret vil stille som krav at vi fortsatt skal ha et hobbyrom og et fellesvaskeri, men vi trenger ikke ha dagens to store vaskerier og heller ikke to hobbyrom. Tørkeskapene i kjelleren blir sannsynligvis helt fjernet, og i fremtiden har vi kun tørketromlene.

Beboerne må i forkant rydde ut kjellerbodene sine mens vi bygger om kjelleren. Borettslaget vil naturligvis sørge for skrotinnsamling i forbindelse med dette.

Andre fordeler
Styret vurderer hvilke krav vi skal sette til en utbygger. Vi ønsker at man med et slikt stort prosjekt ikke «bare» får et nytt tak og lavere felleskostnader, men at vi kan gjøre noe for å øke bokvaliteten enda mer.

I den forbindelse ser vi for eksempel på å få etablert ny drenering (det vil si å grave opp rundt hele bygget og sørge for at vann ledes bort fra kjellerveggen) og etablere et klimaanlegg i kjelleren. På den måten får vi et tørt og fint miljø i kjelleren som er godt egnet til å oppbevare bøker og klær.

Hva skjer nå?
Styret jobber sammen med OBOS Prosjekt om å lage en funksjonsbeskrivelse. Dette er et dokument som skal sendes til potensielle utbyggere og blir grunnlaget for anbudsrunden vi vil gjennomføre med dem.

Styret vil gå gjennom de ulike anbudene med OBOS Prosjekt og gå i nærmere samtaler med en eller flere utbyggere for å avklare vilkårene.

Styret kommer til å legge frem det foretrukne alternativet for generalforsamlingen. Generalforsamlingen består av alle andelseierne i borettslaget, og hver andel (leilighet) har en stemme. Generalforsamlingen står fritt til å godkjenne eller avslå forslaget fra styret.

Dersom generalforsamlingen godkjenner styrets forslag, vil styret undertegne en kontrakt med en utbygger. For styret er det viktig å sørge for at vi både får en god pris, men også en seriøs utbygger.

Når er det ferdig?
Det er flere faktorer som vil kunne påvirke tidsplanen. Blant annet saksbehandling hos kommunen, kapasitet til utbygger og forhold som dukker opp i løpet av gjennomføringen. Tidligste tidspunkt i planen nå er våren 2018.

Spørsmål?
Still oss gjerne spørsmål på styret@sandefjordgata3.no

Innbrudd i boder

Lørdag 29. okt oppdaget vi merker på kjellerdøren i B etter et brekkjern. I kjelleren var fem boder åpne og fire boder virker som å være forsøkt åpnet. Dette gjelder boder i A, B og C.

Berørte eiere er orientert, men sjekk gjerne din egen bod likevel.

Sjekk også om sykler under kjellertrappene står der som de skal.

onsdag 19. oktober 2016

Ingen husleieøkning for 2017

Styret har vedtatt budsjettet for 2017 uten at husleien økes. Borettslaget økonomiske situasjon er veldig god. Det viktigste tiltaket fremover er takrehabilitering. Vi vil snart komme med mer informasjon om denne og de valgene som borettslaget må gjøre i tilknytning til denne.

mandag 3. oktober 2016

Varmeanlegget er slått på - luft ut radiator

Torsdag forrige uke startet vi opp varmeanlegget. Vanligvis slås det på i midten av september men mildværet gjorde at vi utsatte det. 

I den anledning må alle lufte ut radiatoren sin. Vi ber om at alle gjør dette nå med en gang. Erfaringsmessig tar det svært lang tid før alle har fått gjort dette, og det er uheldig fordi vi må øke trykket etterhvert som folk lufter ut. Vi vil gjerne få det overstått så raskt som mulig.


Her kan du lese mer om å lufte ut radaitoren. For å lufte ut trenger du en radiatornøkkel. En slik kan kjøpes hos Clas Ohlson. Styret deler ikke ut disse.


Når vi starter opp anlegget er det alltid mye luft i rørene. De som bor lengst unna fyrrommet og øverst i gården er avhengig av at trykket i anlegget er høyt nok til at de får varmtvann til sine radiatorer. Når hver enkelt lufter ut radiatoren synker trykket, og dermed forsvinner varmen  fra de som bor høyest.

Nå i starten øker sjekker vi trykket daglig og øker det opp igjen dersom det har falt. Men vi kan ikke ha dette som en daglig rutine. Derfor ber vi om at alle lufter ut radiatoren sin nå. Dersom man ikke syns man har behov for radiatorvarmen ennå, så kan man bare stille termostaten på null etter å ha luftet ut.

Et vanlig spørsmål vi får er at min radiator er bare lunken. Temperaturen på varmtvannet som sirkulerer i anlegget er bare på 40 grader, så det er naturlig å oppleve dette som lunkent.

Varmtvannet stenges

Torsdag 6. oktover stenges varmtvannet mellom klokken 09:00 og 13:00 på grunn av reperasjon i fyrrommet.

Forsikring

Hvor vi er forsikret
Borettslagets eiendommer er forsikret i Tryg Forsikring med polisenummer 6415116.

Hva forsikringen dekker
Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr.
Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig.

Handling ved skade
Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest
mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til styret som melder denne videre til forsikringsavdelingen i OBOS.Skriv detaljert og åpent om hvordan skaden oppstod og dokumenter med bilder hva som har hendt.

Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig
håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller
betalt av forsikringsselskapet.

Egenandel
Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av
egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar.

Behov for egne forsikringer
Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre.

torsdag 22. september 2016

Dugnad - Onsdag 28. sept klokken 17:30


I forbindelse med dugnaden kaster vi gjensatte gjenstander i fellesarealene og tømmer gjenglemt kurven i vaskeriene.

MERK SYKLER!
Merk sykler med navn og leilighetsnummer. Både sykler som står i kjelleren og på sykkelparkeringen ute. De syklene som ikke er merket når vi har dugnad, blir fjernet.

Skrotinnsamling
Det blir skrotinnsamling på torsdag 29. sept. Fra og med mandag 26. sept kan man sette ut det man vil ha kastet. Skrotes settes på den lille gressplenen nærmest E-oppgangen.

Servering
Vi griller pølser og skyller ned med en kald øl eller brus :)

Vi sees!

søndag 11. september 2016

Dugnad og skrotinnsamling

I forbindelse med høstdugnaden kaster vi gjensatte gjenstander i fellesarealene og tømmer gjenglemt kurven i vaskeriene.

MERK SYKLER!
Merk sykler med navn og leilighetsnummer. Både sykler som står i kjelleren og på sykkelparkeringen ute. De syklene som ikke er merket når vi har dugnad, blir fjernet.

Skrotinnsamling
Skrotet blir hentet en gang i løpet av arbeidstiden på torsdag 29. september. Fra og med mandag 26. sept kan man sette ut det man vil ha kastet. Skrotes settes på den lille gressplenen nærmest E-oppgangen. Erfaringsmessig blir det fort veldig mye skrot, så start med å plassere skrotet innerst på plenen.

Dugnaden
Selv dugnaden har vi onsdag 28. september kl 17:30.

Servering
Vi griller pølser og skyller ned med en kald øl eller brus :)

Vi sees!

lørdag 30. juli 2016

Viktig informasjon om eiendomsskatt

I forbindelse med eiendomsskatten i Oslo kommune har borettslaget fått en oppstilling som viser hva som er lagt til grunn for alle leilighetene i borettslaget. I år ble det ikke eiendomsskatt for noen av leilighetene i vårt borettslag, men det samme grunnlaget inngår i det vanlige skatteoppgjøret og danner også grunnlag for formueskatten.

Vår gjennomgang viser at flere leiligheter står oppført med et for stort areal. 

Dette berør deg på to måter:
  • Grunnlaget for formueskatten har vært for høyt
  • Fremtidig eiendomsskatt vil bli for høy

Det verste eksempelet vi har sett er en ett-roms leilighet på 36 kvm som står oppført med 60 kvm i grunnlaget vi har fått. Dette har medført en formueskatt på cirka 1 600 kroner for mye for skatteåret 2015.

Du må sjekke at arealet oppgitt for din leilighet er riktig
Oversikten fra Oslo kommune for vårt borettslag (skatteseddelen) er ikke så oversiktlig, du må blant annet slå på ditt andelsnummer (forskjellen mellom andelsnummer, bolignummer og leilighetsnummer forklares her).

Vi har systematisert informasjon noe bedre og lagt ut en egen oversikt som gjør det enklere å slå opp og sammenligne opplysningene:

Arealet er i utgangspunktet oppgitt av eier selv i 2010 da det ble innført nye regler for beskatning av bolig. Arealet som skal oppgis er P-rom (hjelpsomme sider vedr areal-begrep: DNB Eiendom og Norges takseringsforbund). Vår gjennomgang viser at mange av leilighetene nok har oppgitt et riktig areal men også at flere leiligheter står oppført med et for stort areal.

Styret kjenner ikke størrelsen til de enkelte leilighetene og på grunn av hvordan P-rom skal regnes ut kan det være litt forskjeller siden for eksempel kott og garderober ikke regnes med i P-rom.

I den ene oversikten har vi markert enkelte leiligheter i rødt. Dette er leiligheter vi mener har et for høyt areal eller hvor vi usikre på hva rett areal skal være. Vi har tatt utgangspunkt i at:
  • rett areal for en ordinær to-roms er 52 kvm +/- 1 kvm
  • rett areal for en ordinær ett-roms er 36 kvm +/- 1 kvm 

Leiligheter som ikke har et ordinært areal for sin type er:
  • Balkongrekken i A i 2, 3 og 4 etasje (vinterhage). Det virker rimelig at disse leiligheten har 5-6 kvm mer i P-rom enn ordinære to-roms
  • Leilighetene over fyrrommet i C som har pipa fra fyrrommet gjennom stua. Det virker rimelig at disse leiligheten har 1-2 kvm mindre i p-rom enn ordinære to-roms.
  • Ett-roms leilighetene i E har en annen planløsning og er litt mindre enn en ordinær ett-roms.
  • To-romsene i E på høyre side har også en annen planløsning enn ordinær to-roms.
  • Leilighetene i F. 

Men unntak av leilighetene i F hvor det var mye variasjoner er ikke disse leilighetene markert i rødt. Det er eiers ansvar å kontrollere opplysningene og sørge for at kommunen og skatteetatene har riktig opplysninger.

Slik endrer du arealet
Du kan benytte vedlagt skjema som styret har tilpasset eller du kan klage elektronisk til skatteetaten.

MERK! For de som fikk skatteoppgjøret sitt 24. juni, er klagefristen 10. august.

torsdag 9. juni 2016

Nye produkter og priser fra Get

For noe tiden siden gjorde Get endringer i sitt tilbud. Gjennom vår kollektive bredbåndsavtale kan man oppgraderehastigheten til reduserte priser. De nye tilbudene og prisene er: 

Abonnement   Hastighet Mbps   Pris pr. mnd   Veil. pris
Kollektiv 55/2Inkludert-
S 3030/10289,-419,-
M 7575/15349,-519,-
L 150150/15369,-599,-
XL 250250/20469,-699,-

Det raskeste tilbudet XXL 500/50 har vi ikke en redusert pris på. Det koster 999,-.


onsdag 1. juni 2016

Knusende salgsrekord

En ett-roms leilighet i A-oppgangen, 5. etasje, ble denne uken solgt for 3.250.000. Prisantydningen var 2,6 millioner men med et høyt antall interessenter og fire aktive budgivere gikk prisen i været. I tillegg er det 125 000 kroner i fellesgjeld. Med p-rom på 37 kvadratmeter gir det en pris på 91.200 kroner per kvadratmeter.

tirsdag 31. mai 2016

Ny vaskemaskin

På torsdag forrige uke fikk vi levert en ny stor vaskemaskin fra Jako til vaskeriet i D. Den har en kapasitet på 8 kilo. En 90 grader vask gjennomføres på rundt 70 minutter. Vaskemaskinen erstatter en tilsvarende maskin som røk tidligere i våres.

onsdag 27. april 2016

Innkast for søppel



Vi har fått lagd til tre innkast i søppelboden fra gjennomgangen mellom bakgården og Mogata. Om kort tid kommer døren til søppelboden i gjennomgangen til å bli stengt. 

Bakgrunnen for endringen er at det i årevis har vært store utfordringer knyttet til at døren i gjennomgangen i praksis bare har gitt tilgang til den fremste av tre søppelcontainere. Dette har medført at den første containeren gjerne har rennet over av søppel, mens de bakerste hadde ledig kapasitet. Dette igjen har medført at søppel regelmessig har havnet på bakken og innholdet har blitt most av containerne når avfallet har blitt hentet. Til orientering har vi også giftfeller mot rotter rundt om på eiendommen. 

I tillegg har vi hatt problemer med at det har blitt kastet mye i containerne som ikke skal i containerne og det har blitt satt igjen store gjenstander. 


Restavfall hentes normalt mandag, onsdag og fredag. Papir hentes på tirsdager. 

Vi håper at alle tre innkastene brukes omtrent like mye. Vi foreslår at beboere i:
- A og B benytter det første innkastet (nærmest bakgården)
- C og D benytter det midterste innkastet
- E og F benytter innkastet nærmest Mogata
Hvis containeren virker full, benytt en av de andre.