Vaskeri-booking

lørdag 29. oktober 2016

Takrehabilitering

På generalforsamlingen i våres ble det orientert om at styret hadde begynt en prosess med OBOS for å se på takrehabiliteringen.  Det er ikke et spørsmål om vi må bytte taket eller når det må gjøres. Det er spørsmål om hvordan.

Takets tilstand
Nedenfor er et bildegalleri som viser flere steder hvor det er problemer på taket. De siste årene er det gjort flere tiltak for å utbedre skader, hindre at nye skader oppstår og midlertidig hindre at eksisterende skader forverres. Takets alder og tilstand tilsier at taket allerede skulle ha vært skiftet.

Oversikt over bildene:
Bilde 1: Takbeslag som har vridd seg slik at vann fra taket har gått inn i konstruksjonen, fremfor ned i takrennene.
Bilde 2: Skruer mangler feste og kommer løs
Bilde 3: Skruer som mangler feste og kommer lås, samt takplater som har vridd seg.
Bilde 4: Del av taket som manglet utvendig takplate.
Bilde 5: Del av taket etter midlertidig utbedring
Bilde 6: Vær og vind har tæret på fugemassen på pipene
Bilde 7: Store råteskader under et vinduene på loftet. Vinduet er dekket av presenning.


Styret ser to hovedalternativer:
A)    Tradisjonell utskifting av taket.
B)    Salg av loftet til en utbygger som bygger nye leiligheter på loftet.

Alternativ A - Tradisjonell utskifting
Styret har økonomisk forberedt borettslaget på at en tradisjonell utskiftning av taket vil ligge på cirka tre millioner kroner. Med tradisjonell utskiftning mener vi at dagens tak rives og bygges opp på nytt. Høyde, form og funksjon (plass for boder) blir som før. Kostnadene er basert på et kostnadsoverslag som vi har fått fra en leverandør. Borettslaget er forberedt på å betale halvparten av dette med egenkapital, og resten med nytt låneopptak. Et låneopptak vil medføre høyere renter og avdrag, men dette er det tatt høyde for i budsjettene. Felleskostnadene trenger derfor ikke å økes med dette alternativet, med mindre kostnadene overstiger de tre millionene vi har planlagt for.

Alternativ B - Salg av loftet
Et salg av loftet innebærer at en utbygger vil bygge nye leiligheter som legges ut for salg.
De nye leilighetene vil inngå i borettslaget når disse er ferdige. Eksisterende tak rives og bygges nytt samtidig med at de nye leilighetene føres opp. Taket til de nye leilighetene, blir vårt nye tak.

Økonomisk medfører dette for borettslaget:
-    Nye faste månedlige inntekter fra nye andeler som skal betale felleskostnader («husleie»).
-    Oppsparte penger til takutskiftning til tradisjonell utskifting kan brukes til å nedbetale eksisterende gjeld.
-    Det blir ikke nødvendig å ta opp et nytt lån slik vi må i alternativ A.
-    Vi får et kontantvederlag for råarealet fra utbygger.

På generalforsamlingen i våres skisserte vi at forskjellen mellom de to alternativene kunne være så mye som 30 % i felleskostnader. Denne beregningen inneholder flere usikkerhetsmomenter, hvor det viktigste er kvadratmeterprisen som vi kan oppnå fra utbygger.


Felleskostnader fremover
Felleskostnader per måned for 1-roms
Felleskostnader per måned for 2-roms

De to alternativene har svært ulik resultat på felleskostnadene i borettslaget. Med alternativ B kan vi kutte felleskostnadene med cirka 30 % i 2018. I årene etter vil ordinær prisvekst på kommunale tjenester, forsikringer, lønnsvekst med mer, sørge for at vi uansett alternativ må justere felleskostnadene noe hvert år, men styret mener at alternativ B vil gi et varig kutt i felleskostnadene sammenlignet med alternativ A.

Boder og plass i kjelleren
Et viktig forhold for utbyggingen er at man klarer å etablere tilstrekkelig med bodplass i kjelleren. Noe av det første som sannsynligvis vil skje under gjennomføringen er at alle bodene i kjelleren blir revet og bygget opp igjen. Dette for å få plass til boder for de nye leilighetene og erstatte den plassen som vi mister på loftet.

Det er mye areal i dag som ikke utnyttes optimalt i kjelleren. Det fins flere hjørner med dårlig utnyttelse, tomme rom og dobbelt opp av rom til samme formål. Styret vil stille som krav at vi fortsatt skal ha et hobbyrom og et fellesvaskeri, men vi trenger ikke ha dagens to store vaskerier og heller ikke to hobbyrom. Tørkeskapene i kjelleren blir sannsynligvis helt fjernet, og i fremtiden har vi kun tørketromlene.

Beboerne må i forkant rydde ut kjellerbodene sine mens vi bygger om kjelleren. Borettslaget vil naturligvis sørge for skrotinnsamling i forbindelse med dette.

Andre fordeler
Styret vurderer hvilke krav vi skal sette til en utbygger. Vi ønsker at man med et slikt stort prosjekt ikke «bare» får et nytt tak og lavere felleskostnader, men at vi kan gjøre noe for å øke bokvaliteten enda mer.

I den forbindelse ser vi for eksempel på å få etablert ny drenering (det vil si å grave opp rundt hele bygget og sørge for at vann ledes bort fra kjellerveggen) og etablere et klimaanlegg i kjelleren. På den måten får vi et tørt og fint miljø i kjelleren som er godt egnet til å oppbevare bøker og klær.

Hva skjer nå?
Styret jobber sammen med OBOS Prosjekt om å lage en funksjonsbeskrivelse. Dette er et dokument som skal sendes til potensielle utbyggere og blir grunnlaget for anbudsrunden vi vil gjennomføre med dem.

Styret vil gå gjennom de ulike anbudene med OBOS Prosjekt og gå i nærmere samtaler med en eller flere utbyggere for å avklare vilkårene.

Styret kommer til å legge frem det foretrukne alternativet for generalforsamlingen. Generalforsamlingen består av alle andelseierne i borettslaget, og hver andel (leilighet) har en stemme. Generalforsamlingen står fritt til å godkjenne eller avslå forslaget fra styret.

Dersom generalforsamlingen godkjenner styrets forslag, vil styret undertegne en kontrakt med en utbygger. For styret er det viktig å sørge for at vi både får en god pris, men også en seriøs utbygger.

Når er det ferdig?
Det er flere faktorer som vil kunne påvirke tidsplanen. Blant annet saksbehandling hos kommunen, kapasitet til utbygger og forhold som dukker opp i løpet av gjennomføringen. Tidligste tidspunkt i planen nå er våren 2018.

Spørsmål?
Still oss gjerne spørsmål på sandefjordgata3@yahoo.no.

1 kommentar:

  1. Hei!

    Hva er siste oppdatering angående takrehabilitering? Har det vært noen som er interesserte i å kjøpe loftet?

    SvarSlett