Vaskeri-booking

tirsdag 12. mars 2019

Balkongrehabilitering vs. Balkongutbygging

Tidligere i februar kunne man i denne artikkelen lese om nødvendigheten av en balkongrehabilitering og kostnader knyttet til dette med mer.

Styret får fra tid til annen spørsmål om hva med balkonger til alle? I etterkant av artikkelen har vi fått dette spørsmålet på nytt. Styret vil her dele noen betraktninger om dette.

Dagens situasjon
I dag har borettslaget kun balkonger til hver tredje leilighet i 2. til 5. etasje i oppgangene A til E. Ingen leiligheter i første etasje har balkong og heller ingen leiligheter i F har balkong.

De leiligheter som har balkong betaler noe høyere felleskostnader enn de uten.

Kan alle leiligheter få balkong?
Det vil trolig ikke være mulig å bygge balkonger for leilighetene i første etasje. En balkong i første etasje vil regnes med i «bebygd areal» og vil øke utnyttelsesgraden av tomten. Dette kan være imot reguleringsplanen.

Styret tror heller ikke det vil være mulig å gi balkonger til leilighetene i F da disse ikke grenser ut mot noe plenareal.

Ulike interesser
Med dagens fordeling av balkonger kan man kanskje innvende at man har kjøpt leilighet etter hva man ønsket/hadde råd til. Kjøper man en ett-roms er man kanskje mest opptatt av en rimelig leilighet. Tilsvarende kan være gjeldende for de med to-roms. Dette kan det sikkert være delte meninger om, og behovet for balkong kan endre seg jo lengre man bor her. Styret skal ikke konkludere med hvem som har størst eller minst behov for balkong, men vil bare konstatere at man kjøper seg inn i borettslaget med ulike forutsetninger og at dette gjør bildet veldig blandet.

Ulik nytte
De leilighetene som ikke kan få balkong har naturligvis ikke glede av et balkongprosjekt. Heller ikke de leilighetene som allerede har balkong vil få glede av et balkongprosjekt. Av de leilighetene som kan få balkong, vil det også blant disse være ulik nytte. Støy- og lysforhold varierer avhengig av etasje og oppgang. Har man leilighet høyt opp har man sol lengre, har man leilighet nederst forsvinner solen raskere bak Sandefjordgata 2.

Tiltak i leilighetene
For de leilighetene som får balkong må man ikke glemme at balkonger vil medføre store endringer også innvendig. De fleste har relativt nye og dyre stuevinduer fra 2014 som må kasseres. Radiatorer under stuevindu må flyttes (med mindre de også må kasseres og erstattes av nye).

Fordeling av kostnader
Et av de vanskelig spørsmålene er fordeling av kostnader. Ved en rehabilitering går kostnaden på borettslaget og alle betaler for dette gjennom sin andel av felleskostnadene (brøken). Dette gjelder i utgangspunktet også for en utbygging uavhengig av om man har balkong fra før eller ikke, eller om man får balkong eller ikke. Kostnadene må fordels på alle, i henhold til brøken. Det fins et unntak når endringer «fører til vesentleg endring i verditilhøva» men dette krever slik styret forstår det, enstemmighet blant alle beboerne. I praksis vil det ikke være mulig å få til, slik at alle må betale for nye balkonger uavhengig av om man får dette eller ikke.

Kostnader
Styret har ikke undersøkt kostnader ved en balkongutbygging mot mulig leverandører eller prosjektledere. Fellesgjelden på leilighetene i dag ligger mellom 100-170 000 kroner. Et balkongutbygging vil lett medfører at fellesgjelden i enkelte leiligheter blir doblet.

Krever to tredjedels flertall
En balkongrehabilitering kan vedtas av styret som en del av det ordinære vedlikeholdet. En utbygging må derimot vedtas av generalforsamlingen med mer enn to tredjedels flertall. Gitt punktene over om ulik nytte og fordeling av kostnader, tror styret dette kan være vanskelig å få til. På den ene siden vil man trolig finne de som ikke kan få balkong i første etasje og i F-oppgangen (21 stykk), og de som har balkong fra før (20 stykk). Anslagsvis 41 av 81 andeler vil sannsynligvis ikke være spesielt interessert i å betale for at naboen skal få balkong, når de selv ikke får noen endring fra dagens situasjon.

Konklusjon

Spørsmålet om balkong til alle er trolig urealistisk. Det kan nok tenkes at flere kunne få balkong, men fordelingen av kostnader gjennom eksisterende brøk vil ramme mye skjevere enn det en rehabilitering vil gjøre. Styret tror det i praksis vil være umulig å få det nødvendige to tredjedels flertall på en generalforsamling for en balkongutbygging. Derfor er ikke balkongutbygging en sak som styret jobber for. Styret er forpliktet til å stå for det ordinære vedlikeholdet, og derfor er det en rehabilitering vi har vurdert av balkongene.


Ingen kommentarer:

Legg inn en kommentar