1. Innledning
2. Stort vedlikeholdsbehov
3. Hva innebærer tak-prosjektet
4. Økonomien
5. Avtalen
6. Annet
1. Innledning
Tak-prosjektet har tidligere vært behandlet flere ganger på tidligere generalforsamlinger. Hovedtrekkene er sikkert kjent for mange, men det er også mange nye beboere siden forrige gang teamet ble behandlet i dybden.
Gjennom denne artikkelen håper styret å kunne adressere behovet for god informasjon om tak-prosjektet og den avtalen som er inngått, som generalforsamlingen skal ta stilling til 17. mars.
Tak-prosjektet sørger for et bedre bomiljø og en klart bedre økonomisk situasjon. Vi anslår et kutt i felleskostnadene på 25 % for alle og over en halvering av fellesgjelden ved å gjennomføre tak-prosjektet kontra å ikke gjøre det.
Prosjektet har en anslått verdi for borettslaget på over 27 millioner kroner.
2. Stort vedlikeholdsbehov
2a) Taket
Borettslaget har et stort vedlikeholdsbehov og mest prekært er taket. Styrets skrekk er at råtne bordplater og skruer skal gi etter slik at takplatene forsvinner med vinden. Dette har allerede skjedd, men førte heldigvis ikke til personskader. Murpussen rundt pipene er dårlig, og taksteiner kan ramle ut. Deler av taket er gjennområttent på grunn av vanninntrenging.
Derfor har taket har de siste årene gjennomgått flere midlertidige utbedringer. Dette har vært gjort for å utbedre skader, hindre at nye skader oppstår og midlertidig hindre at eksisterende skader forverres. Lekkasjer har blitt stoppet etter hvert som de har blitt oppdaget og tiltak med presenning over spesielt utsatt deler har blitt gjennomført.
Takets alder og tilstand tilsier at taket allerede skulle ha vært skiftet allerede. Dette har vært utsatt og utsatt, på grunn av mulighetene til å få gjennomført dette tak-prosjektet.
I 2017/2018 fikk vi i regi av OBOS Prosjekt utarbeidet ett
anbudsgrunnlag for omtekking av taket. Dette ble så brukt for å
innhente priser fra flere firmaer. Basert på dette, anbefalte OBOS
Prosjekt at prosjektkostnaden for dette burde bli satt til 3,9 millioner
kroner (2018-kroner, uten inflasjonsjustering). I dette alternativet
ligger gjenbruk av den bærende konstruksjonen, men slikt som takplater,
gammelt takbelegg, beslag, nedløpsrør med mer fjernes og erstattes. Det
innebærer heller ikke noe isolering utover det som er der i dag.
Anslagene
på hvor lang tid dette ville dette vil ta varierer noe fra entreprenør
til entreprenør, men vi har lagt til grunn at det fra byggeoppstart til
slutt, ville ha gå 15 uker og at man i hele byggeperioden har ett
stillas rundt hele bygningen.
Dette er bilder fra tidligere takinspeksjon (klikk for større bilde):
Bilde 1: Takbeslag som har vridd seg slik at vann fra taket har gått inn i konstruksjonen, fremfor ned i takrennene.
Bilde 2: Skruer mangler feste og kommer løs
Bilde 3: Skruer som mangler feste og kommer lås, samt takplater som har vridd seg.
Bilde 4: Del av taket som manglet utvendig takplate.
Bilde 5: Del av taket etter midlertidig utbedring
Bilde 6: Vær og vind har tæret på fugemassen på pipene
Bilde 7: Store råteskader under et vinduene på loftet. Vinduet er dekket av presenning.
2b) Drenering
 |
| Utsnitt som viser arbeidet ved drenering |
Så lenge bygningen holdes tørr, er en teglsteinsbygning som vår en solid bygning som kan vare lenge. Et nytt tett tak beskytter oss mot vann fra oven, men kjelleren står hele året i våte omgivelser og vann trekker inn i kjellerveggene.
Alle kan selv raskt ta en befaring i kjelleren og se at det flere steder er saltutslag på veggene, særlig nederst mot gulvet. På enkelte steder sprekker malingen opp og murpussen ramler av.
Dette skyldes at vannet presser på utenfra og tas opp i veggene. Dette er en situasjon som vi har fulgt med på lenge, og det blir ikke bedre av seg selv. Borettslaget må ta høyde for at det må foretas en drenering i nær fremtid.
Ved en drenering må det graves opp rundt hele bygningen. Kjellerveggene behandles med et vannavisende stoff og det monteres plater på utsiden for å føre bort vann. Etter gjennomført drenering, re-etableres bedene og det legges ny asfalt der hvor man har måtte grave opp asfalten. Hele prosessen er tidligere estimert til seks uker.
Drenering er estimert til i underkant av to millioner kroner og inngår i tak-prosjektet.
2c) Brannsikring
I kjelleren er det i dag ikke-fungerende branndører mellom de ulike oppgangene, unntatt mellom C og D. Disse må oppgraderes til forskriftsmessig stand. Dette er inkludert i tak-prosjektet.
2d) Hovedtavler
I kjelleren har borettslaget to hovedtavler for alt det elektriske i gården. Disse er svært gamle og burde ha vært byttet ut. Dagens hovedtavler anses både som brannfarlig og lite driftssikre.
2e) Balkongrehabilitering
Tilstanden på borettslagets balkonger ble undersøkt av et betongeksperter i 2018, og konkluderte med at det i løpet av fem års tid bør bli gjennomført en rehabilitering av alle balkongene. Dette er grundig omtalt i
en egen nyhetssak her. Balkongrehabilitering er ikke inkludert i tak-prosjektet men tas med her for å synliggjøre «vedlikeholds-porteføljen» i borettslaget.
2f) Maling av vinduer
Vinduene ble malt i 2014 i forbindelse med at mange av leilighetene da fikk nye vinduer. Dette må gjøres på nytt etter 10-15 år og er derfor også en post som styret nå har i «vedlikeholds-porteføljen».
3. Hva innebærer tak-prosjektet
3a) Kort beskrivelse av tak-prosjektet
Tanken bak tak-prosjektet, er at borettslaget istedenfor å ta opp lån til å gjennomføre nødvendig vedlikehold som nytt tak og drenering, selger råloftet til en utbygger som bygger nye leiligheter og som forpliktes til å gjennomføre mye av det nødvendige vedlikeholdet. De nye andelene blir en del av borettslaget og vil betale felleskostnader på lik linje med øvrige leiligheter, i tillegg til at de tar over en forholdsmessig andel av fellesgjelden.
Borettslaget får et kontantvederlag for råloftet, deler av fellesgjelden legges på de nye leilighetene og de nye leilighetene bidrar med nye løpende inntekter.
Borettslaget går fra å måtte betale for å gjennomføre helt nødvendige tiltak, til å få dette dekket, samt motta nye inntekter.
3b) Etter godkjenning - Planlegging
Dersom generalforsamling gir sin tilslutning til avtalen, vil det startes opp en planfase. Utbygger må søke Plan- og bygningsetaten om en rammetillatelse. Før denne sendes må det gjøres en prosjektering. Det er vanlig med krav om heis, men det kan gis dispensasjon for dette. Tilsvarende er det begrensninger på hvor høyt man kan bygge, og her må utbygger ha en overbevisende plan til kommunen for å best mulig utnyttelse.
Når det foreligger en rammetillatelse, kommer det til å søkes om igangsettingstillatelse. Varigheten på denne søknadsprosessen er vanskelig å forutsi. Det kan ta 9 til 12 måneder, avhengig av behandlingstiden og dialogen med kommunen. Etter godkjent rammetillatelse er det tenkt at noen av arbeidene som ikke gjelder taket kan iverksettes og når denne foreligger kan man begynne på selve byggeperioden og arbeidene på loftet.
3c) Byggeperioden
Utbygger har anslått et byggetid på 12 måneder etter at de har fått igangsettingstillatelse. Byggearbeidet vil starte med at deler av taket rives. Det rives da helt ned til betongen på taket. Rivearbeidet er varslet å være det mest støyende. Man river ikke hele taket på en gang. Man jobber seksjonsvis bortover. Etter at en ny seksjon er reist og lukket vil byggestøyen bli mye mer redusert. Det er forventet at arbeidet med den første seksjonen vil ta lengst tid, og at de påfølgende seksjonene vil gå raskere.
Det vil bli reist stillaser mens arbeidet for en seksjon pågår. Avhengig av hvilke planer og tegninger som blir godkjent av kommunen, kan det tenkes at stillaset i perioder vil bli plassert på taket og ikke dekke til foran bygning. Uansett bør vi legge til grunn at det tidvis vil være stillaser for deler av bygningen.
Alle nye leiligheter bygges etter gjeldende byggeforskrifter med blant annet krav til støydemping og brannsikring.
3d) Nye boder i kjeller
Alle eksisterende leiligheter mister boden de har i dag på loftet. For å kompensere for dette, lages det en ny kjellerløsning. Det innebærer at alle boder i kjelleren rives og at bruken av alle rommene gås over, men det skal fortsatt være for eksempel ett fellesvaskeri og ett hobbyrom. Tidligere vurderinger har tilsier at alle skal kunne få en kjellerbod på cirka fem kvadratmeter. I dag er en typisk kjellerbod ca 3,5 kvadratmeter.
Det skal være gode lagringsforhold i kjelleren. Generelt vil ny drening redusere fuktighet og lukt i kjelleren, samtidig er det stilt flere krav som vil bedre lagringsforholdene. Det kreves blant annet at det installeres et avfukteranlegg og oppvarming som sikrer en minimumstemperatur.
Før byggearbeidene på loftet starter må den nye kjellerløsningen være tatt i bruk. For det som vi allerede har i kjelleren, vil utbygger etablere midlertidige boder. Denne skal beboere har tilgang til arbeidet i kjeller pågår. Når ny kjellerløsning er klar, flyttes tingene over til denne. Loftsboden trenger man ikke å rydde ut før byggearbeidene skal starte. Utbygger kommer til å varsle om dette når det blir aktuelt.
3e) Branntiltak
I tak-prosjektet ligger det inne krav til brannsikring. Dette følger i utgangspunktet av byggetekniske krav til de nye leilighetene, men gir alle i borettslaget en tryggere hverdag. I dette ligger dørpumper til alle leiligheter. Disse sikrer at dører lukkes og ikke blir stående åpne dersom for eksempel en eller flere leiligheter evakueres i tilfelle brann. Det ligger også inne et felles varslingssystem. Går røykvarsleren i din leilighet, vil naboene bli varslet. Det blir en avmelder i hver leilighet, i tillegg til en felles sentral i hver oppgang. Dørene i kjelleren er i dag i for dårlig stand til å fungere som branndører. Disse vil derfor bli byttet ut og redusere faren for spredning av brann i kjeller. Samtidig vil også disse gi økt sikkerhet med tanke på innbrudd.
4) Økonomien
4a) Om langtidsbudsjettet og forutsetninger
Borettslaget har et langtidsbudsjett frem til 2026 som styret bruker som verktøy for å se hvor mye vil det være nødvendig å ta opp i lån og hvor mye må felleskostnadene settes opp med. Alle slike økonomiske prognoser er heftet med usikkerhet. Hvor mye kommer de generelle prisene til å øke med? Hva kommer renten til å bli? Hva koster alle de ulike tiltakene? Hensikten med en slikt budsjett er ikke å presentere en fasit, men å kunne sammenligne ulike alternativer og på et bedre grunnlag kunne velge mellom dem.
Som beskrevet ovenfor har borettslaget en rekke vedlikeholdstiltak som må gjennomføres. Det mest presserende er selve taket, deretter balkongene og drenering. I langtidsbudsjett har vi også tatt høyde for brannsikringstiltak, nye hovedtavler og maling av vinduer.
Styret har sett på to ulike langtidsbudsjetter. Ett med utbygging og et uten. I det uten utbygging inngår alle tiltakene, mens i det med utbygging forutsettes det at nytt tak, drenering, brannsikring og nye hovedtavler inngår i tak-prosjektet. I begge alternativene inngår øvrige tiltak som for eksempel rehabilitering av balkongene.
I langtidsbudsjettet med utbygging får borettslaget i tillegg økte inntekter fra de nye leilighetene og deler av fellesgjelden blir fordelt på disse. Alle disse tallene er heftet med usikkerhet, så vi har vi prøvd å legge til grunn moderate anslag.
4b) Hva betyr det for deg?
Vi har prøvd å bryte dette ned på hva det betyr for den enkelte i form av felleskostnader og fellesgjeld.
Felleskostnader: En utbygning vil gi 25 % lavere felleskostnader enn uten. I løpet av ett år innebærer det tre måneder «gratis» husleie.
Fellesgjelden: Utbygging gir redusert andel fellesgjeld på grunn av reduserte låneopptak, kontantvederlag fra utbygger og flere leiligheter å dele gjelden på. Derfor er det spesielt store utslag på fellesgjelden. Uten utbygging vil man være nødt til å øke fellesgjelden flere ganger. Først i forbindelse med nytt tak, deretter i forbindelse med balkongrehabilitering, så i forbindelse med drenering. Avhengig av hvor store låneopptak man gjør, hvor mye man øker felleskostnadene og hvor tidlig man gjør det, vil også senere mindre tiltak som nye hovedtavler være nødvendig å lånefinansiere. Styrets beregninger tilsier at utbygging vil gi en reduksjon på rundt 60 % i fellesgjelden sammenlignet med en situasjon uten utbygging. Dette er ikke en reduksjon fra dagens nivå, men fra ett høyere nivå.
De konkrete tallene vil bli presentert på generalforsamlingen.
Økt verdi på leilighetene: Lavere felleskostnader og lavere fellesgjeld, må antas å ha en stor betydning på verdien av leilighetene. Særlig for de som går med planer om å selge, vil et vedtak om å selge loftet forvente å medføre en økt verdi.
4c) Total verdi for borettslaget
Det er vanskelig å overdrive betydningen som tak-prosjektet har for borettslaget. Antatt at utbygger får bygd 500 kvadratmeter, vil dette gi 3 millioner kroner i kontantvederlag til borettslaget. Vi sparer en kostnad på 3,9 millioner kroner for nytt tak, og sparer kostnader til drenering som er anslått til 2 millioner kroner.
Bare på de tre punktene går man fra minus 5,9 millioner til pluss 3 millioner.
Men i tillegg kommer de nye leilighetene til å gi nye inntekter. Med 500 kvadratmeter ekstra vil det gi omtrent 400 000 kroner i året. Det tilsvarer å ha 17,6 millioner kroner på en høyrentekonto som hvert år gir deg 2,25 rente i året.
De nye leilighetene kommer til å overta en del av fellesgjelden og det har en antatt verdi for oss andre på cirka 700 000 kroner.
Totalt gir dette alene en verdi av tak-utbyggingen på over 27 millioner kroner.
5) Avtalen
Vi kommer til å komme tilbake med en nærmere omtale av selve avtalen. For de beboere som ønsker er det fullt mulig å få innsyn i selve avtalen med bilag. Vi har valgt å ikke legge dette åpent på internett. I stedet kan de andelseiere som ønsker få dette, sende en e-post til styret.
Selve avtalen er ikke så omfattende og utgjør ni sider. De ulike bilagene er noe mer omfattende og utgjør cirka 140 sider (hvor det største er bygningsforsikringen vår på 45 sider).
6) Annet
6a) Korrigeringer
I innkallingen hadde det sneket seg inn et feil beløp. Det stod «Taket må skiftes ut og på denne måten slipper borettslaget en kostnad på 4,7 millioner kroner.». Korrekt her skulle vært 3,9 millioner kroner. Det gale beløpet refererte feilaktig til kontantvederlaget i den forrige avtalen.
6b) Spørsmål og svar
Hvorfor må vi ha ny generalforsamling?
Det er nødvendig med en ny generalforsamling nå, fordi den forrige avtalen som generalforsamlingen tok stilling til ikke ble en realitet da utbygger trakk seg. Den nye avtalen som er forhandlet frem i utgangspunktet svært lik den forrige, men fordi det er en ny avtale må generalforsamling på nytt ta stilling til denne.
Hvorfor trakk utbygger seg?
Vi har ingen god forklaring på hvorfor forrige utbygger trakk seg. Det kan skyldes at de hadde funnet andre prosjekter med kortere gjennomføringstid eller høyere avkastning som gjorde at de avbrøt før kontrakten ble signert. Vi registrerer at det fortsatt er interesse for prosjektet og har derfor gått videre med en ny utbygger. For å unngå tilsvarende nå, er kontrakten signert av begge parter på forhånd, og godkjenning avhenger nå av generalforsamlingens tilslutning.
Hva skjer med loftet i F-oppgangen?
Som sist omfatter avtalen både A-E og F. Utbygger kjøper rå-arealet på begge loft, og uavhengig av om det blir leiligheter eller ikke på F, så skal taket skiftes der også. Hvorvidt det blir leiligheter på F, kommer ann på hva utbygger tror at de kan få til og hva kommunen tillater.
Når på døgnet kan utbygger jobbe?
I avtalen er det satt noen ytre rammer:
Hverdager mellom kl. 0700-1800
Lørdager mellom kl. 0900-1700.
De ansatte har jo også vanlig 8-timers dag og 5-dagers uke, men noen ganger må nok dette strekkes og da er det de rammene over som gjelder.
Er det satt opp noe strafferammer hvis prosjektet går langt over satt tid?
Noe av det man ikke ønsker er at borettslaget blir en byggeplass lengre enn nødvendig. Når man har kommet så langt at byggingen er i gang, har utbygger såpass mye investert i prosjektet at de har selv en veldig sterk interesse av å holde fremdriften oppe, og sørge for at man får gjennomført i henhold til avtalt plan. I avtalen et det et eget kapitel om dette. Når det foreligger en igangsettingstillatelse skal de legge frem en bindende fremdriftsplan. For eventuelle forsinkelser etter denne, vil de bli ilagt en dagmulkt på 4 000 kroner per dag, begrenset oppad til 400 000 kroner.
Fare for nye takskader mens vi venter?
Borettslaget har ved flere anledninger fått gjennomført mindre utbedringer av taket, både for å reparere skader og for å forebygge nye skader. Den siste befaringen og reparasjoner ble gjort i august 2019 som forberedelse til en ny høst- og vintersesong. Dette kostet i alt ca 50 000 kroner. Dette har heldigvis vært en mild vinter og da er belastningen mindre på taket. Inntil man kommer i gang med arbeidet med nytt tak i den ene eller andre formen, vil det fortsatt være nødvendig å foreta befaringer og vurdere reparasjoner.
Dekker forsikringen vannskader hvis taket blir skadet i mellomtiden?
Slik vi leser bygningsforsikringen omfatter denne ikke «skade ved vann fra tak, fasade, takrenner og utvendig nedløp fra tak». Akkurat hva som er innenfor og utenfor forsikringen kan være vanskelig å ta på forhånd. Generelt må man melde inn alle skader og få en konkret vurdering av det aktuelle tilfellet. Mer generelt forutsetter forsikringen at man har drift, økonomi og vedlikehold i orden for å unngå at erstatningen etter en skade blir redusert. I tillegg er det ofte egne aldersfradrag som også vil kunne redusere en erstatning. Den beste strategien er å sørge for at man har et godt vedlikeholdt bygg, oversikt over hva som må tas og en plan for hvordan man gjør dette. Dette er jo grunnen for hvorfor styret ønsker å få gjennomført tak-prosjektet. Frem til et nytt tak er etablert må man følge opp dagens tilstand slik det for eksempel ble gjort med tak-inspeksjonen i august 2019.
Hva vet vi egentlig om tilstanden til taket?
Styret baserer seg på flere rapporter og vurderinger som er gjort opp gjennom årene fra profesjonelle rådgivere i OPAK og i OBOS. Bildene i denne artikkelen bør kunne være med på å gi ett inntrykk av tilstanden. Den siste kontrollen som ble gjort av taket var i juli 2019. Styret har samlet dokumentasjon fra denne og tidligere befaringer/vurderinger som kan sendes på forespørsel.
Hva inngår egentlig i prisen på 3,9 millioner for nytt tak?
Styret fikk gjennomført en anbudsrunde med fire ulike entrepenører. De priset på bakgrunn av et anbudsgrunnlag vi fikk utarbeidet med hjelp fra OBOS prosjekt. Tilbudene varierte i pris fra 2.561' til 3.705'. Det ble ikke gjennomført avklarende møter om tilbudene. Det må derfor kunne ventes at tilbudene ville kunne ha gått opp eller ned i pris etter avklaringer. Etter råd fra OBOS Prosjekt har borettslaget lagt til grunn et gjennomsnitt av tilbudene. For å utarbeide et prosjektbudsjett som tar høyde for byggeledelse, forbehold i tilbud, uforutsette kostnader og en byggherrereserve, er det etter anbefaling fra OBOS Prosjekt lagt på 20 %. Det gir en prosjektkostnad på 3,9 millioner kroner. Beløpet er fra 2017/2018 og er ikke inflasjonsjustert. Antatt byggetid er også varierende, fra 50 til 95 arbeidsdager. Styret la også her til grunn et gjennomsnitt av de fire tilbudene på 75 arbeidsdager.
For de som ønsker kan styret på forespørsel sende over anbudsgrunnlaget og tilbudene.
Jeg ønsker mer dokumentasjon og innsikt. Hva kan jeg få?
Styret har lagd ferdig tre "dokumentasjonspakker". Det er en for selve kontrakten med utbygger, en som gjelder tilstandsvurdering av taket og en for tilbud på omtekkning av taket (kostnaden på 3,9 millioner). Send mail til styret dersom du ønsker deg en av disse.
Hvorfor har ikke borettslaget selv fått lagd mer detaljerte planer?
Måten prosjektet er stykket opp er et bevist valg og etter anbefaling fra OBOS Prosjekt. Veldig enkelt sagt kjøper utbygger rå-arealet og må selv finne optimal utnyttelse av dette. Utbygger vil gjerne bruke sine egne erfaringer og forståelse av markedet ved utforming av planer og tegninger. Dette vil utbygger gjøre for å selv redusere risiko og oppnå best mulig avkastning i prosjektet. Fra borettslagets side ønsker vi å legge minst mulig egne penger i prosjekteringen. Dette ville også ha lagt sterke føringer på utbyggers muligheter og ville neppe gitt oss en like god pris. Avtalen som er inngått legger ansvaret og kostnadene for prosjekteringen på utbygger.
Er det planlagt kompensasjon til de på toppen for tap av nærhet til bod, byggestøy, og naboer over seg?
Alle andelseiere blir kompensert gjennom bedre økonomi i borettslaget, bedre teknisk stand på bygget, lavere fellesutgifter og lavere fellesgjeld. Det er totalt sett forventet verdiøkning, og ikke verditap, også for toppleiligheter.
Det er klart at ulempen med å miste loftsboder er størst for leilighetene i 5. etasje. Dog vil alle nyte godt av større og mer anvendelige kjellerboder. Det vil bli god støyisolering fra loft ned til 5. etasje og er ikke ventet å være noe praktisk problem. På den positive siden vil loftsutbygging bety at leilighetene i 5. etasje får bedre isolering i tak. Vi vurderer det derfor som at gevinsten ved loftsutbygging er omtrent lik for alle leiligheter uavhengig av etasje.
Dessverre kommer vi ikke utenom støy i deler av byggeperioden. Ingen leiligheter vil få noen større kompenasjon enn andre. En økt kompensasjon til noen, måtte ha medført lavere kompensasjon til andre.
Oppdatert 28.03.2020
Har du flere spørsmål? Send de på e-post til styret. Vi prioriterer spørsmål vi tror har almenn interesse og publiserer svarene her.
