Vaskeri-booking

søndag 5. juli 2009

Garantert betaling av felleskostnader

1 Innledning
Borettslaget fikk sist måned tilbud fra OBOS om å kjøpe forsikringsproduktet ” Garantert betaling av felleskostnader”. Styret vedtok at vi ikke ønsket å kjøpe dette. Slike produkter som kalles ”sikringsordninger”, er i vinden for tiden. Nylig har et offentlig utvalg lagt frem en utredning som kommer med en rekke minimumskrav til slike ”sikringsordninger”. Forbrukerrådets har i sin pressemelding sagt at ”OBOS sin ordning kan drive videre”.

Eksterne kilder:
Aftenpostens omtale, Forbrukerrådets pressemelding og
utredningen (NOU 2009: 17 Sikring mot tap av felleskostnader i borettslag)

Et argument som ble brukt fra OBOS sin side, er at det å være med i en sikringsordning vil kunne være en fordel ved markedsføring når en leilighet skal selges. En slik vinkling kan skape et feilaktig inntrykk av at et borettslag som ikke er med i en ”sikringsordning” er usikkert! For vårt tilfelle kunne ikke noe ha vært lengre unna virkeligheten. Styrets vedtak om å stå utenfor skyldes at borettslaget er svært sikkert!

2 Fordelene (på papiret)
I ordningen som OBOS som tilby lå det at andelseierne istedenfor å betale til borettslaget den 1. i måneden skal betale til OBOS på det samme tidspunktet. Uavhengig av hvor stor andelen av felleskostnadene som blir betalt, ville OBOS ha betalt alle felleskostnadene til borettslaget den 11. i måneden. Fordelene for borettslaget ville vært at:
- man var sikret at 100% av felleskostnadene ville ha kommet inn den 11.,
- borettslaget ville fått svært stabile inntekter (og forutsigbar likviditet) og
- tap som følge av manglende betaling ville blitt en saga blott (OBOS tar risikoen).

3 Fordelene i praksis
3.1 For sen innbetaling og likviditet
3.1.1 For sen innbetaling av felleskostnadene
Gjennom dagens innkrevningsrutiner, er det aller meste av felleskostnadene betalt innen den 11. Basert på statistikken over innbetalinger av felleskostnadene (”restanselister” ), betaler en svært høy andel av beboerne punktlig. Selv om noen ligger litt på etterskudd, blir dette mer enn veid opp av at det er flere som ligger på forskudd.
De fleste som betaler på forskudd gjør antagelig dette i forbindelse med tidspunktet for lønnsutbetaling og bruker forskuddsbetaling som en aktiv del i deres private økonomistyring.
Det ser faktisk ut som at en garantert innbetaling den 11. i måneden i praksis ville gitt borettslaget en senere innbetaling enn i dag og derfor ikke fordelaktig.

3.1.2 Likviditet
Borettslaget har for tiden svært god likviditet. Forsinket betaling oppveies i stor grad av andre som betaler på forskudd. Den største risikoen for borettslaget med tanke på likviditet er ikke om noen beboer blir mer forsinket med betalingen, men en er en raskt stigende rente. Stiger lånerente for raskt kan det tenkes at borettslagets likviditetsreserve blir spist opp før felleskostnadene kan bli justert opp. Skulle imidlertid dette skje, kan borettslaget som et midlertidig tiltak be om avdragsfrihet på lånet.
I forhold til den likviditetsrisikoen borettslaget har ville en garantert innbetaling betyd minimalt, all den tid borettslaget er mest følsomt for renteendringer.

3.2 Tap
3.2.1 Oppsigelse av boretten
I borettslag med svært høy fellesgjeld kan man oppleve at leilighet kan bli vanskelig å selge og verdien kan bli svært lav. I en slik situasjon har det skjedd at andelseier har sagt opp boretten. Andelseier trenger da kun å betale felleskostnader for de neste seks måneder, deretter tar borettslaget over andelen om må selv betjene gjelden.
De gangene dette har vært omtalt i mediene den siste tiden, har fellesgjelden vært svært høy (80-90%) på kjøpstidspunktet og så har eiendomsprisene falt med 10-20%.
Det er ikke mulig å se for seg et lignende scenario i Sandefjordgata 3. Siste omsatte leilighet i borettslaget hadde en fellesgjeld på 8% av totalsummen (kjøpesum + fellesgjeld). Hvis boligmarkedet skulle fortsatt videre ned med 20% hvert år, ville det tatt et helt tiår før vår gjeldsgrad var kommet i nærheten av lavinnskuddsborettslagene.

3.2.2 Manglende innbetaling
Borettslaget har et såkalt ”legalpant” på 2G (G som grunnbeløpet i folketrygden, 2G = 145.762,-) i alle leilighetene. Legalpant har hjemmel i loven og trenger ikke en egen notering i grunnboken slik banken må ha for sitt pant. Legalpantet skal sikre at selv om felleskostnadene ikke blir betalt i tide, så kan alltids borettslaget få dekning for sitt krav gjennom et tvangssalg.
Den høyeste felleskostnaden for en to-roms i Sandefjordgata 3 Brl er 3065 kr (gjennomsnittet for to-roms er 2780,- og for ett-roms 1940,-). Legger man denne til grunn og regnet med forsinkelsesrenter, ville det tatt ca tre og et halvt år før kravet til borettslaget oversteg legalpantet. Til sammenligning tok et tvangssalg i Oslo i gjennomsnitt litt under et år i 2008.
Det er med andre ord svært lav sannsynlighet for at borettslaget vil kunne få tap som følge av manglende innbetalinger.

3.3 Oppsummering av fordelene i praksis
Verken hensynet til for sen betaling, sannsynligheten for tap eller likviditet taler for at borettslaget vil ha noen særlig fordeler av å kjøpe en forsikring som skal gi oss sikkerhet utover det svært høye nivået vi allerede har.

3.4 Kostnader – direkte og indirekte
Alle forsikringer koster noe. Denne forsikringen har en årlig premie på 0,5% av årlige felleskostnadene. For vår del ville det ha blitt ca 12.000 kr pr år i direkte kostnad. I tillegg ville det kommet en indirekte kostnad. Denne knytter seg til at vi ville ha tapt renteinntekter fra den første i måneden til den 11. i måneden pluss renteinntekter fra forskuddsbetalingene. Akkurat nå er renten på vår driftskonto nær null men den skal ikke veldig langt opp, før de indirekte kostnadene (tapte renteinntekter) overgår de direkte.
For beregninger av dette og noen av de andre regnestykkene som er presentert her, tatt en titt i dette regnearket.

4. Konklusjon
Sandefjordgata 3 er et veldig sikkert borettslag i forhold til at det er svært lite sannsynlig at det oppstår tap som følge av mislighold. Dette er oppnådd med god betalingsvilje hos andelseierne, gode innkrevningsrutiner, lav gjeldsgrad, svært romslig pant i tilfelle tvangssalg og grunnleggende god likviditet. En forsikring utover dette er etter styrets oppfattning unødvendig.