Vaskeri-booking

mandag 4. februar 2019

Balkongrehabilitering

I mai i fjor fikk vi undersøkt tilstanden på noen representative balkonger. Etter sommern i fjor forelå rapporten, og styret har brukt denne til å hente inn tilbud på prosjektering av et balkongprosjekt for rehabilitering av balkongene.

Tilstanden er dårlig, men skadene utvikler seg sakte
Undersøkelsen viste at selve armeringsjernet i balkongene er uskadet  men overflatene er i dårlig stand og må behandles på nytt for å unngå at eksisterende skader blir verre og på sikt truer armeringsjernet. Eksperter styret har rådført seg med, antyder at balkongene bør bli rehabilitert innen fem år.

Krever bistand
Balkongene er gamle og bygget på en spesiell måte som krever en veldig spesifikk kompetanse for å få en god utførelse. Dette gjør at oppdraget ikke kan settes ut til hvem som helst, og vil være et prosjekt hvor styret trenger god bistand.

Avgrensning - kun rehabilitering
Det styret har fått vurdert er kun balkongrehabilitering. Styret har ikke vurdert å bygge flere balkonger, eller å utvide eksisterende balkonger.

Vil koste mye penger
Styret har fått et tilbud på prosjekteringen av rehabilitering. Forutsatt en byggeperiode på to måneder ligger prosjekteringskostnaden mellom 500-700 000 kroner, avhengig av om tiltaket blir søknadspliktig til kommunen eller ikke. På toppen av dette kommer selve rehabiliteringen. Dette har styret løst anslått til 40 000 kroner per balkong. Totalprisen for hele prosjektet vil da ligge opp mot to millioner kroner.

Styret har ikke innhentet tilbud på selve rehabiliteringen, fordi det vil kreve mye arbeid med å lage en tilbudsforspørsel. Vi må også være forberedet på at alle tilbud også vil inneholde forbehold om ekstra pålegg, dersom man for eksempel oppdager balkonger hvor armeringsjernet er skadet.

Alle må betale
Balkongene regnes som fellesareal (med eksklusiv bruksrett for leiligheten) og inngår i borettslagets vedliksholdsplikt. Når borettslaget må rehabilitere disse balkongene, er det også borettslaget som må ta regningen. De leilighetene som har balkong betaler høyere felleskostnader enn de uten balkong. Derfor har de på sett og vis allerede betalt i hverfall deler av kostnaden, selv om de pengene i praksis brukes på annen løpende drift og vedlikehold.

Styret kan beslutte rehabiliteringen selv
I utgangspunktet kan styret selv avgjøre når man går igang med rehabilitering av balkongene, uten å legge dette frem for generalforsamlingen. Dette fordi vedlikehold av balkonger inngår i borettslagets vedlikeholdsplikt som styret er valgt for å ivareta.

Det er kun dersom det kreves et låneopptak, at rehabilitering må legges frem generalforsamlingen. Det holder da med et simpelt flertall for å vedta låneopptaket.

Effekt på felleskostnadene
Gitt at rehabilieringen ender med å koste to millioner, og at dette i sin helhet blir finasiert med låneopptak, vil dette medføre en økning i felleskostnadene og andel fellesgjeld slik:
-  1-roms: 85 kroner per måned og 19 000 kroner mer i fellesgjeld.
-  2-roms: 120 kroner per måned og 28 000 kroner mer i fellesgjeld.
Beregningen er med mange forutsetninger, men det kan være greit å ha et utgangspunkt.

Hvordan styret håndterer dette videre
Da styret i fjor høst la opp det siste langstidsbudsjettet, hadde vi allerede tatt høyde for at det kunne påløpe noe kostnader med en rehabilitering, men dette var basert på en mye enklere overfladisk behandling. Det var blant annet etter dette, at styret besluttet å øke felleskostnadene for 2019.

Styret tar med seg det nye kostnadsbildet inn i langstidsplanleggingen. Her avhenger mye av hva som skjer med utbygging av nye leiligheter. Dette er med på å understreke viktigheten av å få et vellykket takprosjekt.

Bilder fra rapporten
I dette PDF-dokumentet kan du se bilder fra kontrollbefaring. De illusterer på en god måte tilstanden og behovet for utbedring.

Ingen kommentarer:

Legg inn en kommentar