Varmeanlegget er startet opp igjen

Det er begynt å bli kjøligere og derfor har vi startet opp varmeanlegget igjen. Vi ber i den anledning alle om å lufte ut radiatoren, og så fort som mulig, da det erfaringsmessig tar en del tid før alle får gjort det. Ved å gjøre dette, sikrer du at alle får glede av varmen. Merk at det også i den neste uken kan være perioder hvor vannet er noe kjøligere enn normalt. Dette er fordi anlegget legges om til vinterdrift og den prosessen er ikke helt avsluttet ennå.

Slik lufter man ut

Her kan du lese mer om å lufte ut radiatoren. For å lufte ut, trenger du en radiatornøkkel. En slik kan kjøpes hos Clas Ohlson.

Hvorfor man må lufte ut

Når vi starter opp anlegget, er det alltid mye luft i rørene. De som bor lengst unna fyrrommet og øverst i gården er avhengig av at trykket i anlegget er høyt nok til at de får varmtvann til sine radiatorer. Når hver enkelt lufter ut radiatoren, synker trykket, og dermed forsvinner varmen fra dem som bor høyest.

Luft ut selv om du ikke trenger varme ennå

Nå i starten sjekker vi trykket jevnlig og øker det igjen dersom det har falt. Men vi kan ikke ha dette som en daglig rutine gjennom hele fyringssesongen. Derfor ber vi om at alle lufter ut radiatoren sin nå. Dersom man ikke syns man har behov for radiatorvarmen ennå, så kan man bare stille termostaten på null etter å ha luftet ut.

Ved å lufte ut sørger du også får at radiatoren er full av vannet. Uten vann kan det lettere bli rust i radiatoren, og da må du bekoste en ny radiator.

Min radiator er ikke varm

Et vanlig spørsmål vi hvorfor min radiator bare er lunken. Temperaturen på varmtvannet som sirkulerer i anlegget er bare på 40 grader, så det er naturlig å oppleve dette som lunkent.

Høye strømpriser

Det er svært høye strømpriser om dagen og vi har informert om dette den siste tiden. Vi ber dere derfor tenke på energibruk fremover. 

• Ikke fyr med åpne vinduer
• Skru av/demp varme når du ikke er hjemme
• Slukk lys i vaskeri, hobbyrom og bod etter bruk
• Ikke bruk mer varmtvann enn nødvendig
• Ta kortere dusjer, skru av vannet mens du tar på såpe eller sjampo
• Har du oppvaskmaskin, ber vi deg om å bruke den til oppvask - det er mest effektivt

Oppdatering i takprosjektet

Styret har vært på befaring på byggeplassen i dag. Status er at arbeidene går etter planen, uten de store overraskelsene.

Slik det ser ut nå, kan nedrigg av stillas påbegynnes i midten av oktober. 

 

Før dette skjer, er det viktig at alle sjekker at vinduer lar seg åpne på de sidene hvor stillaset fremdeles står, slik at dette raskt kan rettes opp i. Meld både inn til oss og sett opp lapp i vindu.

 

En overraskelse har det dog vært: Ut mot Hortengata er det åpen balkong i øverste etasje, og glassbalkonger videre ned. Det har vært problemer med drenering fra øverste balkong, grunnet teknisk dårlig sluk+takrenneløsning. Dette har medført betydelig frostspreng i mur. Dette er utbedret, og bedre dreneringsløsning er etablert.

 

I tillegg til ovennevnte har Front blant annet utbedret mindre murskader i hvite felter rundt vinduer/balkongdører, samt fasaden på lavbygg.

 

De ekstra arbeidene har medført en beskjeden kostnadsøkning. Prosjektet er fortsatt innenfor de opprinnelig økonomiske rammene.

Strømpriser

Alle snakker om strømprisene om dagen og vi er dessverre intet unntak. Det er krig i Europa og det er sterk inflasjon, særlig drevet av de skyhøye energiprisene. Dette må vi ta hensyn til når vi nå igjen snart går inn i en fyringsperiode og skal budsjettere for neste år. Her i borettslaget skal varmtvann og fyring dekkes gjennom felleskostnadene, men det er viktig å vite at vi betaler for den faktiske bruken. Felleskostnadene er en forskuddsbetaling.

Da årets budsjett ble satt opp i november 2021, ante vi bare såvidt konturene av det vi ser i dag og det er som kjent vanskelig å se inn i fremtiden. Nå vet vi hva som skjedde. I 2020 brukte vi 300 000 kr på strøm, men 2020 var ikke et normalår. Strømprisene var unormalt lave i 2020, tidvis rundt 0. Vi valgte å nesten doble utgiftene fra 2020 og la oss på strøm- og fyringsutgifter på 500 000 for hele året i 2022. Så kom desember 2021 og prisene gikk i været. Desemberregningen (uten strømstøtte, den ble først godskrevet i 2022) kom på ca. 240 000.

Når vi nå gjør opp status, har vi brukt 400 000 kr så langt i år på strøm (strømstøtten er medregnet - så langt i år utgjør den ca. 265 000). Vi nærmer oss dermed budsjettgrensen og det er før fyringssesongen i det hele tatt er begynt. Gjennomsnittet av kraftforbruket i månedene august-desember ligger på 250 000 kWh de siste tre årene. Hvis vi ganger med en pris på 2 kr kWh (medregnet avgifter og fratrukket strømstøtte), lander vi på en total på 900 000 for 2022. Dette skulle tilsi en merkostnad per leilighet på ca. 400 kr i måneden.

I 2021 besluttet styret som et enkelt strakstiltak at de strømslukende tørkeskapene skulle frakboles. Disse kunne fort bruke mange titalls kWh på en tørkerunde. Styret ser på muligheter til å få forbruket ytterligere ned og tar gjerne i mot råd. Dessverre er vi ikke i en situasjon hvor vi kan gjøre dyre investeringer akkurat nå. Det aller viktigste vi kan gjøre nå og når varmeanlegget settes på, er:

• Ikke fyr med åpne vinduer
• Skru av/demp varme når du ikke er hjemme
• Slukk lys i vaskeri, hobbyrom og bod etter bruk
• Ikke bruk mer varmtvann enn nødvendig
• Ta kortere dusjer, skru av vannet mens du tar på såpe eller sjampo
• Har du oppvaskmaskin, ber vi deg om å bruke den til oppvask - det er mest effektivt
  

Sammenliknet med sommermånedene i fjor, brukte vi ca. 35% mindre strøm i år. Flere har nok vært bortreist i år enn i fjor, men likevel: Det er bra! Fortsett slik! Tiltak hjelper.

Lærdommer fra branntilløp

Lørdagens tilløp til brann avdekket at flere beboere ikke er kjent med hvordan brannvarslingen fungerer. Denne informasjonen er ikke godt nok tilgjengelig per i dag. Her kommer derfor viktig informasjon (som vi også vil gjøre tilgjengelig andre steder, bla. i boligguiden):

1. Brannvarslingen er IKKE koblet til brannvesenet eller annen alarmsentral. Ved mistanke om brann må brannvesenet kontaktes. Forklar situasjonen, så kan de selv vurdere om de rykker ut.
2. Brannvarsel med sirene utløses i den aktuelle oppgangen, samt tilstøtende oppganger. På brannpanelet ved inngangen står det hvilken OPPGANG, ETASJE og BOLIGNUMMER hvor alarmen er utløst. Merk at bolignummer ikke er det samme som leilighetsnummer, som ofte brukes av OBOS (se forklaring her: https://www.sandefjordgata3.no/p/nummer.html ) Bolignummeret brukes f.eks. av Folkeregisteret og Oslo kommune. Flere leiligheter har det samme bolignummeret, derfor er det viktig å se på oppgang samtidig (som altså også står på displayet). Kun på oppgangsnivå er bolignummeret unikt. Grunnen til at bolignummeret brukes, er at man ut fra nummeret selv kan slutte hvor leiligheten befinner seg. I tillegg skal det henge kart ved alle brannpaneler som viser hvor bolignummeret hører hjemme.
3. Varsel om brann / evt. feil på anlegg dukker opp på alle paneler, men det er altså kun i aktuell oppgang og tilstøtende oppganger det varsles med sirene. Panelene sender ut pipelyder med jevne mellomrom inntil et problem er løst. Dette vil gjelde alle oppganger, uavhengig av hvor alarmen ble utløst.

Falske alarmer har skjedd før, og det har antagelig ført til en høy terskel for å ringe brannvesenet. Det var først da røykutvikling ble bekreftet at brannvesenet ble kontaktet. I etterpåklokskapens lys burde dette skjedd før. Batteribranner gir røykutvikling som kan skade personer og materiell inne i leiligheten, uten at det er noen indikasjoner på brann fra utsiden av leiligheten (i oppgangen).

Branntilløp i borettslaget

Vi hadde i dag et lite branntilløp i oppg. E med røykutvikling. Brannvesen, politi og lege var på stedet og fikk raskt kontroll på situasjonen uten dramatikk. Årsaken var en JBL-høyttaler som hadde stått til lading i kort tid. Dette viser at selv den minste lille ting som lades, kan skape problemer.

Vi tar med følgende lærdom fra episoden: Ved mistanke om brann, kontakt brannvesenet. Vårt brannanlegg er ikke dirkete tilkoblet brannvesenet eller annen alarmsentral. Og én ting må vi advare mot: Vi har sett flere eksempler på beboere som tar ned eller ødelegger detekorhode i forbindelse med brannnalarm. Dette er svært uaktsomt og må ikke skje igjen.

 

Styret vil sørge for at det innen rimelig tid avholdes en brannøvelse i gården. Dette har vært utsatt pga. korona.

 

 

Rydding av balkonger og fremdrift

Arbeidet med balkongrehabillitering begynner i slutten av august. I den forbindelse ber vi alle beboere nå om å rydde balkongene, slik tidligere varslet. Alt som måtte befinne seg der, må fjernes. Når selve arbeidene begynner, vil dette innebære en god del støy. Hvis noen har problemer med lagring eller rydding, vennligst ta kontakt med styret på mail.

Det har vært arbeid i takprosjektet gjennom hele sommeren, men med redusert bemanning. Status er nå at takrehabilitering på hovedblokken i praksis er avsluttet og alle vinduer samme sted er malt. I skrivende stund ventes det på snøfangere, her er ikke alle lengdene kommet inn på grunn av en feilleveranse, men vi er fremdeles i rute. Front regner med å påbegynne arbeidet på lavblokken i slutten av august. 

Bildet under viser taket på hovedblokken i slutten av juli, hvor det meste var ferdig: nye takplater, beslag, ommurte piper og snøfangere.

Åpning av vindu etter maling

Det er kommet melding fra to beboere som har hatt problemer med å få åpnet vinduet etter maling. Hvis dette gjelder flere, ber Front entreprenør om at beboer setter opp lapp i vindu som ikke lar seg åpne. De vil i gitt tilfelle se om det kan skyldes maling og eventuelt skjære opp.

Takprosjektet: Fremdrift og viktige opplysninger

Front har nå revet alle takplater på hovedbygget og er i gang med å legge nye plater fra gavlen mot Mogata. Samme sted er de også i gang med maling av vinduer. Alle piper er murt om. Foreløpig går prosjektet godt, uten ubehagelige overraskelser. Som tidligere nevnt, begynner arbeidene på lavblokken (oppg. F) over sommeren.

I forbindelse med murerarbeidet har det dessverre vært en del støv, som særlig har plaget beboere i de øvre etasjene. Dette er meldt videre til Front og de vil ta en runde for å sjekke at det ikke ligger igjen støv og sand på stillasene. Det mest støvete arbeidet skal nå være overstått. Noe årvåkenhet ved bruk av vindu er likevel å anbefale for å slippe å få støv og vann inn fra stillaset.

Etter sommeren begynner Front med overflatebehandling av balkongene. I den forbindelse er det to viktige ting å påpeke:

1. Bestående gulvbelegg fjernes. I tillegg til opprinnelig gulvbelegg, finnes det stedvis tregulv og flisgulv hos oss. Beboere som har tregulv eller flisgulv, vil miste dette i forbindelse med rehabiliteringen. Det vil i stedet legges et tykkfilmsbelegg. OBOS Prosjekt anbefaler ikke at det eventuelt legges flisgulv på nytt, i så fall kun tregulv.
2. Alt som måtte stå på balkongene, må fjernes i forkant av arbeidene. Vi vil komme tilbake med en frist, så snart vi vet når arbeidene begynner. De som har mulighet allerede nå, kan gjerne begynne ryddingen. Skulle du ikke ha anledning til å rydde før arbeidene begynner, kan du kontakte styret for å få tilbake eiendelene dine. Kontakt oss også hvis du har problemer med plass for mellomlagring av gjenstandene.
   

Vi ønsker alle en god sommer!

Felleskostnadene øker med 10,2 % fra 1. august 2022

Som en følge av låneopptak på 7 050 000 kr besluttet på ekstraordinær generalforsamling 4. april 2022 i forbindelse med rehabiliteringsprosjektet, stiger felleskostnadene med 10,2 % fra 1. august. De måndelige innbetalingene på lånet ligger på 27 900 kr og disse må dekkes inn. 

På generalforsamlingen antydet vi en økning på ca. 9 %. Det lille avviket kommer at vi glemte å trekke fra de måndelige kostnadene for bredbånd i beregningen av felleskostnader (OBOS forstår felleskostnader uten bredbånd fordi utgiften for bredbånd er lik for alle leiligheter).

Rehabiliteringsprosjektet er i rute. Takplater er revet på hele hovedbygningen – og så langt er ingen overraskelser dukket opp – og Front håper på å kunne begynne på F-blokken over sommeren.

Takprosjektet: Første statusrapport

Takprosjektet går foreløpig etter planen. Rehabiliteringen av tak er godt i gang, og ingen overraskelser er oppdaget så langt.

Takpapp og takplater er revet på oppgang A, og ny takpapp er lagt. I forbindelse med riving av takpapp og takvinduer vil det komme støv på loftet. Entreprenør støvsuger fortløpende, men anbefaler i tillegg å dekke til gjenstander i loftsbod. 

Det vil bli støyende arbeid når de går i gang med utbedring av gesims, og Front vil varsle om dette på forhånd. Etterhvert må balkonger ryddes i forbindelse med rehabilitering av overflatedekket. 

Nærmere beskjed kommer.

Takprosjektet: Viktig informasjon om rømningsvei

Som alle nå har fått med seg, er stillaset på vei opp rundt bygget. I den forbindelse har vi en viktig melding til alle beboere:

Dessverre er det enkelte vinduer som ikke lar seg åpne helt opp pga. stillaset. Dette får vi heller ikke gjort noe med. Men det er svært viktig at ALLE leiligheter må ha minimum ETT vindu som lar seg åpne helt for å sørge for rømningsvei. Hvis dette ikke er tilfellet, ber vi deg umiddelbart melde fra til styret på mathias@sandefjordgata3.no, med styret@sandefjordgata3.no på kopi, alternativt på tlf. 48 06 93 75. Sett samtidig opp lapp i vinduet til håndverkerne om dette. Da vil Front gjennomføre nødvendige tiltak for å sikre rømningsvei for din leilighet.

Elsa Gundersen død, 108 år gammel

Styret har med sorg mottatt beskjed om at Elsa Gundersen, borettslagets eldste beboer og landets eldste for en kort tid, døde 28. april, 108 år gammel. Fru Gundersen bodde i borettslaget fra 1942 og frem til 2021. Av sine naboer blir hun husket som glad og oppegående frem til det aller siste, noe som er intet mindre enn imponerende.

Status i takprosjektet: oppstart og byggeperiode

Fredag 29. april var det kontraktsmøte hos OBOS Prosjekt. I samsvar med vedtaket fra generalforsamlingen den 4. april inngår borettslaget en avtale med Front Entreprenør AS som inkluderer alle opsjoner (vinduer/gesims/balkonger).

Entreprenøren starter allerde i neste uke med det formelle, bla. sende inn byggesøknad. Start på rigging er estimert til den 9. mai.  Arbeidet skal være ferdig innen 30. oktober.

Det vil komme mer informasjon fremover om det praktiske knyttet til prosjektet.

Dugnad den 2. mai kl. 18

Våren er kommet og vi kaller derfor inn til dugnad mandag 2. mai kl. 18. Oppgavene vil primært være å gjøre klart utemøbler, vaske vinduer i oppgangene og rengjøre i vaskeriene. Dugnaden avsluttes med øl og brus! Vi prøver også å ordne skrotinnsamling i forbindelse med duganden og kommer tilbake til eksakt dato for bortkjøring av skrot.

Takrehabilitering vedtatt

Den 4. april kl. 19 var det ekstraordinær generalforsamling i Sagene samfunnshus. 28 andelseiere møtte opp, og tre med fullmakt, slik at totalt 31 stemmeberettigede var samlet. 

På generelforsamlingen ble det enstemmig vedtatt å inngå en avtale med én av tilbyderne fra anbudsprosessen utført gjennom OBOS Prosjekt. I tillegg til selve takrehabiliteringen ligger det inne opsjoner på overflatebehandling av vinduer og gesimser samt rehabilitering av balkonger. Generalforsamlingen godkjente at styret tar opp et lån på totalt kr 7 050 000 for å finansiere prosjektet. Vi regner med at felleskostnadene vil måtte økes med anslagsvis 9 % som følge av prosjektet.

Styret kommer tilbake med mer informasjon om fortgangen i prosjektet så snart vi vet noe mer. Protokoll fra den ekstraordinære generalforsamlingen (samt tidligere generalforsamalinger) er lagt ut her:

https://www.sandefjordgata3.no/p/generalforsamlinger.html

Gjensatte gjenstander

I de siste månedene har vi sett en økning i gjensatte gjenstander i kjelleren, særlig under D-E-F. Noen av gjenstandene har vært svært store og blitt plassert midt i rømningsveier foran tekniske rom som det er helt essentelt å ha tilgang til i gitte tilfeller. Noen av de verste eksemplene er en tung vaskeservant, et stort skap og i vaskeriet D-E-F har det stått en vaskemaskin de siste ukene. Til dem som har satt disse gjenstadene der: dette er på ingen måte ok og et soleklart brudd på vedtekter, husordensregler og grunnleggende folkeskikk. Det er vaktmester (eller styret) som må frakte gjenstandene bort på borettslagets regning – også dette er med på å øke felleskostnadene. Vi skulle gjerne brukt tiden vår på viktigere ting.

Innkalling til ekstraordinær generalforsamling

Styret innkaller til ekstraordinær generalforsamling i anledning takrehabiliteringsprosjektet. Prosjektet har stor betydning for borettslagets fremtid.

4. april 2022 kl. 19:00, Kaysalen, Sagene samfunnshus

Full innkalling finnes på www.vibbo.no/5295 (krever innlogging). Beboere som ikke har samtykket til digital kommunikasjon, har fått innkallingen i postkassen.

Husk å ta med registreringsskjemaet fra innkallingen. Vel møtt!

Sykkeltyverier i bakgården

Det er i de siste par ukene blitt rapporter om flere sykkeltyverier fra sykkelparkeringen i bakgården. Vi ber derfor beboerne å være ekstra på vakt ved sykkelparkering. Også mindre verdifulle sykler stjeles.

DOCSIS 3.1-prosjektet ferdigstilt

Etter avstemming blant beboerne i sommer besluttet styret å inngå avtale med Telia om oppgradering til såkalt DOCSIS 3.1 som gir oss bedre utnyttelse av de gamle koaksialkablene som forsørger oss med bredbånd i leilighetene, samtidig som vi slipper inngripende tiltak som en full omlegging til fiber ville tilsi. Installasjonen fant sted i desember i de aller fleste leiligheter. I tillegg er infrastruktur i kjelleren og utenfor borettslagets område oppgradert.

Vi har nå i den kollektive avtalen synkrone nedlastnings- og opplastningshastigheter på 250 mbps. Man kan kjøpe seg videre opp hvis man ønsker, men merk at den kollektive avtalen nå er svært god og bør være tilstrekkelig for de fleste behov.

En viktig del av oppgraderingen er at vi går fra 20 mbps opplasting til 250 mbps. Rask opplastingshastighet kommer godt med for videokommunikasjon og hjemmekontor, siden opplasting til f.eks. kontornettverk nå går betydelig fortere (teoretisk en tidobling av hastigheten, i praksis vil det være mindre, men likevel svært mye raskere enn før).

Utlysning: Medlemmer søkes til nytt styre i 2022

Dagens styre har med noen endringer sittet siden mai 2020. Perioden har, ikke overraskende, vært sterkt preget av koronaviruset. På tross av dette har vi fått gjennomført en del prosjekter her i borettslaget.

På årets generalforsamling i mai - som det vil informeres om ved en senere anledning - skal et nytt styre velges. Alle styreverv er på valg. Dagens styreleder ønsker ikke å stille til gjenvalg, det samme gjelder for de fire styremedlemmene.

Et styreverv er en spennende erfaring å ha med seg, samtidig som man lærer mye nytt om jus, økonomi, teknologi og administrasjon, for å nevne noe. Som borettslag er vi samtidig helt avhengige av et fungerende styre, det er med på å gjøre dette til et hyggelig sted å bo samtidig som viktige verdier ivaretas.

Ifølge vedtektene skal vi ha en styreleder og minst to og høyst fem andre styremedlemmer. Vi ønsker å ha et bredt sammensatt styre som kan se sakene fra flere sider.

Kunne du være interessert i et styreverv? Ta kontakt med styreleder Magnus Breder Birkenes på tlf. 92 65 68 92 eller på epost til styret@sandefjordgata3.no.

Mye søppel

Mange har sikkert fått med seg at det har hopet seg opp med søppel i søppelrommet. Dette skyldes at nøklene til renovasjonsetaten først var ferdige i begynnelsen av forrige uke og ble overlevert på onsdag slik at tømming uteble. Dette er svært kjedelig, men vanskelig å få gjort noe med umiddelbart. Vi håper på snarlig bedring ettersom de nå har tilgang. Hvis det er mulig å vente litt med å kaste søppel, hadde det vært supert.